Жилищное законодательство, было сформировано в середине прошлого десятилетия  и создано как инструмент участия граждан в управлении жилым фондом, который пришел на смену централизованной системы управления существовавшей со времен плановой социалистической экономики.

В настоящее время вопросы жилищно-коммунального хозяйства волнуют большинство граждан. Низкое качество жилищных и коммунальных услуг, нездоровая конкуренция управляющих организаций не позволяют завершить реформирование отрасли. Знание своих прав и обязанностей поможет установить дополнительный общественный контроль над  деятельностью жилищных и коммунальных организаций.

Для того чтобы обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и качественное предоставление коммунальных услуг в многоквартирных и индивидуальных жилых домах, существует сфера жилищно-коммунального хозяйства.

Жилищно-коммунальное хозяйство сложная система, основанная на имущественных отношениях и включающая в себя совокупность различных субъектов, инфраструктурных элементов, создающих благоприятные и комфортные условия проживания собственников и нанимателей жилья в многоквартирных домах.

 

Способы управления многоквартирным домом.

Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений- это каким способом будет управляться их дом. Это необходимо решить на общем собрании. Выбор способа управления многоквартирным домом - это основа, на которой будет выстраиваться вся дальнейшая система содержания общего имущества и ремонта дома, если собственники не выбирают способ управления или не реализуют его, то за них это должны сделать муниципальные органы власти путем проведения конкурса по выбору управляющей организацией.

Существует три варианта:

- непосредственное управление самими собственниками;

- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

-управление управляющей организацией.

При непосредственном управлении многоквартирным домом заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов осуществляется собственниками напрямую с ресурсоснабжающими организациями. Следует отметить, что при непосредственном управлении существуют  ограничения, данным способом может воспользоваться многоквартирный дом, в котором количество квартир составляет не более  тридцати.

Собственники на общем собрании принимают решение, с какой организацией заключить договор на содержание и ремонт общего имущества.

Собственники могут выбрать ответственное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи, для чего ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.

Плюсы при непосредственном управлении многоквартирным домом:

-коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам ресурсов, без посредников.

- полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников;

- нет расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом - поставщик коммунальных ресурсов - является исполнителем коммунальных услуг.

Минусы при непосредственном управлении многоквартирным домом:

-нет профессионального управления общим имуществом;

- в случае, если не выбрано уполномоченное лицо, контроль качества работ и услуг со стороны всех или нескольких собственников может привести к конфликту.

Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация. Ее цель не извлечение коммерческой прибыли, а обеспечение эффективного управления общим имуществом и качественное содержание этого имущества, а также обеспечение жильцов коммунальными услугами.

ТСЖ - это юридическое лицо, для его создания необходима государственная регистрация. Деятельность ТСЖ регламентируется жилищным законодательством и уставом Товарищества.

ТСЖ - исполнитель жилищно-коммунальных услуг и поэтому несет ответственность за качество этих услуг перед собственниками.

Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами:

1.Самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, сантехника, электрика и т.д.), причем специалисты могут быть жильцами дома, обладающими соответственной квалификацией.

2.Наняв подрядчика-управляющую или обслуживающую организацию.

Перед созданием ТСЖ необходимо продумать его структуру и финансовый план его деятельности. Необходимо сделать:

1.Перед общим собранием собственников подготовить проект повестки дня: кандидатуры на пост членов Правления и его председателя, членов ревизионной комиссии, наименование товарищества, проект Устава.

2.На общем собрании принять решение о создании ТСЖ, для этого за него должны проголосовать более 50 % собственников.

3.Протокол общего собрания о создании ТСЖ и об утверждении его устава подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими «За».

4.На общем собрании необходимо решить вопрос о вступлении жителей дома в ТСЖ(для этого нужно написать заявление),так как число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.

5.Зарегистрировать ТСЖ в инспекции федеральной налоговой службы.

Для этого надо предоставить:

- заявление о государственной регистрации юридического лица;

-протокол общего собрания собственников помещений в МКД;

- устав товарищества;

-сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений за создание ТСЖ.

С этого момента ТСЖ становится юридическим лицом и имеет право заниматься содержанием общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, печатать платежки.

Плюсы ТСЖ:

1.Деньги собственников собираются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома.

2.Можно самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества.

3.В случае неудовлетворительной работы правления его можно переизбрать.

4.ТСЖ может открыть на себя специальный счет для проведения капитального ремонта.

Минусы ТСЖ:

1.Возможность возникновения проблем с собираемостью платы за ЖКУ: далеко не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, из-за чего нарушается финансовая устойчивость ТСЖ.

2.ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома. Если квартир мало, это может быть слишком дорого.

3.председателем ТСЖ может стать человек, не справляющийся со своими обязанностями.

Управление жилищным или иным специализированным потребительским  кооперативом является параллельной формой самоуправления без привлечения управляющей компании, но несколько отличается от ТСЖ прежде всего в порядке принятия решения.  Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан, на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Управление управляющей компанией - это самый распространенный способ управления многоквартирными домами. Собственники на общем собрании могут выбрать любую компанию, которая имеет лицензию на право управления МКД на территории региона и утвердить условия договора управления. Управляющая компания для выполнения работ по договору может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.

Сроки заключения договора от 1 года до 5 лет, если же управляющую компанию выбрал муниципалитет по итогам конкурса, максимальный срок договора – не более 3-х лет.

Собственники обязаны выбрать совет многоквартирного дома и его председателя, которые контролируют работу управляющей компании.

Если управляющая компания не в полном объеме или некачественно выполняет работы и услуги по содержанию дома, собственники совместно с компанией вправе составить акт, который будет являться основанием для снижения платы за содержание жилья.

В случае обращения собственников ГЖИ проверяет управляющую компанию на факт нарушения. За некачественную работу к управляющей компании могут применять санкции: от штрафов (до 300тыс.руб) до отзыва лицензий и дисквалификации руководителя.

Плюсы управляющей компании:

1.Домом управляют профессионалы.

2.Расценки на управление бывает невысокими даже для небольших домов.

3.Жильцы могут влиять на качество услуг: влиять на качество, контролировать качество и объемы услуг управляющей компанией.

Минусы управляющей компании:

1.Собственникам труднее проследить, на что именно тратиться их деньги.

2.УК может разориться или обанкротиться, а все накопленные деньги жителей уйдут « в никуда» ,за исключением средств, которые идут на капитальный ремонт.

3.Собствепнникам трудно согласовать условия договора ,которые в большей степени защитили бы их права.

4.Возможно неисполнение договорных отношений.